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Prologis : « Les loyers vont augmenter pendant plusieurs années »

, par Erick Demangeon

Ce qui est rare est cher ! Sur les marchés logistiques à forte intensité d’activité, les loyers vont augmenter selon Prologis. Le groupe est convaincu aussi que les parcs dotés d’offres postales et express agrégeront les hubs e-commerce. Un enjeu comme la gestion du foncier et l’obligation d’innover.

Avec un million de mètres carrés loués en 2017, Prologis déclare une part de l’ordre de 20 % sur le marché de l’immobilier logistique français. Suivant la stratégie du groupe initiée il y a sept ans autour de bassins logistiques denses et de grandes métropoles régionales aux Etats-Unis, Asie et Europe, « notre développement est centré sur la dorsale, l’Ile-de-France et la région lyonnaise en particulier », précise Cécile Tricault, country manager France. Cette stratégie est soutenue par « un marché très dynamique porté par la vague e-commerce. Aujourd’hui une prise à bail sur cinq est réalisée dans ce secteur », relève François Rispe. Pour le directeur général Europe du Sud (France, Italie, Espagne) de Prologis, « cette tendance est appelée à durer ». Sur son cœur de marché que sont les bassins logistiques denses, elle s’accompagne d’une augmentation des loyers. Jugée « structurelle », cette évolution « se poursuivra pendant plusieurs années ». Rareté du foncier, demande soutenue notamment de bâtiments XXL, hausse des coûts de construction sont les principaux facteurs qui alimenteront cette augmentation selon François Rispe.

Promouvoir des « hubs » e-commerce

Sur le million de mètres carrés loués en France l’an passé, Prologis recense 17 opérations de plus de 50 000 m2, les deux-tiers pour le compte de chargeurs. Et sur un patrimoine national de 3,3 Mm2, le groupe a livré 100 000 m2 neufs. En parallèle, il a lancé pour 106 000 m2 de nouveaux projets dont à Marly (25 000 m2 ; Exertis), Douvrin (25 000 m2 ; La Poste) et à Moissy-Cramayel (56 000 m2 ; Cultura). Hébergeant une plateforme régionale du groupe La Poste, dont le bail de 33 500 m2 a été reconduit l’an passé, la zone Moissy Chanteloup se présente de plus en plus comme un hub pour les activités e-commerce et de distribution multicanale. « La proximité de services express et postaux est de plus en plus prise en compte dans leur choix d’implantation », notent les deux responsables conscients que l’accueil de ce type de prestation est désormais un gage d’attractivité pour les parcs logistiques. En plus de Cultura prochainement, Moissy Chanteloup compte aussi Cdiscount, Arvato – Zalando…

Bail de courte durée

Une autre caractéristique de l’évolution de la distribution, multicanale en particulier, est la forte élasticité entre pics et creux d’activité. Pour répondre à cet enjeu, Prologis a structuré son offre existante de locations courtes durées. Au moyen d’un bail simplifié et à partir d’une cellule de 6 000 m2, il permet à des entreprises de louer des capacités pour une durée minimum d’un mois. Sur ce principe, « 13 baux ont été signés l’an passé pour un volume de 70 000 m2. Cette formule apporte de la souplesse et de la flexibilité à nos clients », souligne Cécile Tricault. Elle permet aussi d’optimiser le taux d’occupation des bâtiments où Prologis se présente comme un champion. Sur un patrimoine mondial de 63 Mm2 composés de 3 282 plateformes, il déclare un taux d’occupation de plus de 97 % ! En France et en Europe du Sud où son parc s’élève 17 Mm2, il atteint 95 %.

Obligation d’innover

Pour répondre à une demande soutenue dans des délais raisonnables, la gestion du foncier est un autre défi pour les aménageurs logistiques. En France, Prologis déclare 107 ha de réserves plus une vingtaine en option. « 70 % est localisé en Ile-de-France », indique François Rispe reconnaissant une pénurie de terrains à Lyon. « La demande y est trois fois supérieure à ce que le marché peut sortir de terre chaque année ». Face à ce défi, les aménageurs sont de plus en plus dans l’obligation de se positionner sur des conversions et valorisations de friches industrielles. Chez Prologis, les parcs de Moissy 2, Marly ou Douvrin sont le résultat de ce type de transformation. La fourniture de nouveaux services à l’image de son outil digital Eegle pour suivre et anticiper la vie et la consommation énergétique des bâtiments est une autre voie choisie pour se démarquer.

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